Lunes, 13 Abril 2020 02:26

Cuarentena: suspensión de desalojos y otras medidas sobre predios rurales

Por Gustavo J. Apesteguía, Abogado, Secretario del Instituto Argentino de Derecho Agrario (IADA).

El 29 de marzo, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320, el Poder Ejecutivo Nacional, dentro de la emergencia sanitaria vigente, dispuso –respecto a ciertos inmuebles que detalló, si bien en esta reseña me limitaré a los inmuebles rurales- la suspensión de desalojos, la prórroga de los vencimientos de contratos de locación y el congelamiento de precios de alquileres.

Suspensión de sentencias de desalojo

Dispuso el Decreto: “Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación…”.

Debe prestarse atención a las terminología precisa del decreto porque no toda locación pasible de ser objeto de desalojo está incluida.

Se suspendió la “ejecución de sentencias cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados…”. Eso significa que los locadores (arrendadores), ante los incumplimientos de los locatarios (arrendatarios) –sean o no por falta de pago- pueden interponer las demandas del caso y obtener sentencias. No se impide el ejercicio del derecho de acceso a la Justicia; sólo se suspende la ejecución de la sentencia de desalojo.

El juicio de desalojo debe tener como causal “el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación”. Si se da otra causal, por ejemplo, vencimiento del plazo de la locación sin que el arrendatario restituya la tenencia del predio, la sentencia de desalojo podrá ser ejecutada. Agrega el decreto que, para ser operativa la suspensión, la tenencia del inmueble debe estar “en poder de la parte locataria, sus continuadores, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere”.

Se incluyó en la suspensión “a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto”. El lanzamiento es la etapa final del juicio de desalojo, el momento del proceso en el que, de no restituir voluntariamente el locatario la tenencia, se logra ello con el uso de la fuerza pública. El decreto alude al lanzamiento ordenado pero no realizado; en esa circunstancia se suspende aquel.

El plazo de suspensión corre desde el 29 de marzo de 2020 –fecha de publicación del decreto- y culmina el 30 de septiembre de 2020, intervalo de tiempo en el que también se dispuso la suspensión del plazo de prescripción de los procesos de ejecución de sentencias de desalojos.

Prórroga de contratos de locación y congelamiento de precios

El decreto prorrogó hasta el 30 de septiembre de 2020 “la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados…”, de acuerdo a los siguientes casos:

-Que el vencimiento de los contratos haya sucedido desde el 20 de marzo de 2020 y la tenencia del inmueble esté “en poder de la parte locataria, sus continuadores, sus sucesores por causa de muerte, o de un sublocatario, si hubiere”.

-Que el vencimiento de los contratos esté previsto antes del 30 de septiembre de 2020, vale decir que si se pactó como fecha de vencimiento el 30 de septiembre de 2020 no es exigible la prórroga.

-Que el contrato haya vencido antes del 20 de marzo de 2020 y el arrendatario continúe en la tenencia del inmueble en los mismos términos contratados.

-El decreto le reconoce libertad al arrendatario de optar o no por la prórroga, y en el último caso por una prórroga menor a la que dispuso la norma, debiendo comunicar de modo fehaciente al arrendador la vía elegida. Se extiende al fiador lo dispuesto respecto a la prórroga.

También el decreto prescribió congelar hasta el 30 de septiembre de 2020 el precio de los arrendamientos y aparcerías, precisando que se deberá pagar el precio correspondiente al período de marzo de 2020. La excepción a dicha regla es el caso de “vulnerabilidad del locador”, definida como la situación por la que el locador/arrendador depende del alquiler convenido para “cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente”, extremos que deberán probarse.

El núcleo del DNU: las “pequeñas producciones familiares y agropecuarias”

El decreto ordenó que “las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación”, siguiendo una enumeración de ocho casos. El cuarto caso es el de especial interés aquí; el decreto lo formuló así: “inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias”.

Surgen algunas cuestiones. Ante la falta de definición, en el decreto, de las expresiones “pequeñas producciones familiares” (PPF) y “pequeñas producciones agropecuarias” (PPA), se impone resolver el problema de la definición de aquellas producciones. Opino que el decreto apuntó a proteger a los arrendamientos y aparcerías agrícolas –no las aparcerías pecuarias- dentro del régimen de agricultura familiar; es la única excepción a la regla de que los contratos de arrendamientos y aparcerías de la Ley 13.246 quedan exceptuados de los beneficios del Decreto. La Ley 27.118 de Agricultura Familiar aproxima la AF con la PPF/PPA, al destinar el régimen de la ley “al agricultor y a la agricultura familiar y empresas familiares agropecuarias”.

Al establecer los requisitos para determinar cuándo hay un agricultor familiar dispone: “Los pequeños productores, minifundistas, campesinos, chacareros, colonos, medieros, pescadores artesanales, productor familiar y, también los campesinos y productores rurales sin tierra, los productores periurbanos y las comunidades de pueblos originarios comprendidos en los incisos a), b), c), d) y e)”. Ello se conecta claramente con los PPF/PPA. Como repara Nancy Malanos (2015) la definición apuntada es comprensiva de varios actores, agregando la autora otros casos no enumerados en la ley –por ejemplo puesteros-, todos indicativos de una reducida capacidad productiva, idea opuesta a la de un nivel patrimonial excedente.

Daniela Mathey (2013), en una recopilación de trabajos sobre Agricultura Familiar publicada por el INTA, intenta definir la AF a través del Censo Nacional Agropecuario; afirma, entre otros puntos, que: “El nivel de capitalización es otra de las dimensiones centrales para la identificación y caracterización de las EAPs familiares. Cualitativamente, la AF se define por el acceso limitado al capital, o en otros términos, la imposibilidad o dificultad de llevar a cabo un proceso autosostenido de capitalización… Si bien la superficie o tamaño de explotación es tradicional, se observa su utilización con fines descriptivos o como variable secundaria en las definiciones más recientes.

No obstante, esta dimensión es significativa considerada “en términos de superficie trabajada (que permite ver la relación trabajo/tierra y capital/tierra, y las estrategias de intensificación y/o diversificación en el uso del recurso mano de obra familiar) y en términos de niveles de ingresos” (Balsa, 2008). La importancia de esta dimensión se evidencia en denominaciones tales como “pequeños productores o agricultura en pequeña escala” (Tort, Bearzotti y Neiman, 1991: 567)”.

Malanos, a los efectos del Monotributo Social Agropecuario, expresa que se consideró “pequeño productor agropecuario” –casi la PPA del decreto- a quien no tuviere ingresos superiores a cierto monto anual y se encontrare en una situación de vulnerabilidad socio-económica, desarrollando una producción para la subsistencia y pequeñas unidades de venta.

Lo expuesto lleva a deducir que las PPF y PPA son especies de la categoría “agricultura familiar”.

Clarín